I chiarimenti sulle agevolazioni prima casa Li fornisce una Circolare delle Finanze

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L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle agevolazioni sulla prima casa.

Una Circolare emanata lo scorso 12 agosto ha chiarito, tra l’altro, che l’acquirente, per poter beneficiare delle agevolazioni, deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

AGENZIA DELLE ENTRATE

Circolare n. 38 del 12 agosto 2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

INDICE

PREMESSA
1 Applicabilità dell’agevolazione al cittadino italiano emigrato all’estero
2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.1 Coniuge in regime di comunione legale
2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
2.4 Requisito della residenza
3 REQUISITI OGGETTIVI
3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione “prima casa”
3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
3.4 Acquisto di abitazione contigua
4 NOVITA’ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”
5 DECADENZA
5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione
5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
6. APPLICABILITA’ DELL’AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
6.1. Successioni mortis causa
6.2. Donazioni
7. PERTINENZE
7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell’abitazione agevolata
7.2. Cessione di terreni non graffati
8. CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
9. ATTO INTEGRATIVO
ALLEGATO N. 1 – Ministero dei Lavori Pubblici- Decreto del 02/08/1969
ALLEGATO N. 2 – D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 – Tariffa Parte Prima
ALLEGATO N. 3 – D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445
ALLEGATO N. 4 – Articolo 9, D.L. 30 dicembre 1993, n. 557

PREMESSA
Con la presente circolare si forniscono alcuni chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell’agevolazione cosiddetta “prima casa”. Preliminarmente si ricorda che l’agevolazione “prima casa” consente di:
– applicare l’imposta di registro con l’aliquota del 3 per cento in luogo del 7 per cento;
– applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in luogo, rispettivamente, del 2 e dell’1 per cento.
Il regime agevolato in esame trova applicazione ai trasferimenti che abbiano ad oggetto case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (in seguito Testo Unico Registro), i cui testi sono riportati rispettivamente negli allegati 1 e 2 alla presente circolare. I requisiti di carattere soggettivo e oggettivo dell’agevolazione in commento riguardano:
1) la tipologia dell’immobile trasferito: deve trattarsi di una casa di abitazione avente caratteristiche non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969;
2) l’ubicazione dell’immobile: “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”;
3) l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l’acquirente non può risultare titolare ” … esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”;
4) la novità nel godimento dell’agevolazione: l’acquirente non può essere titolare ” … neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …” o, in generale, con le agevolazioni “prima casa” che si sono succedute negli anni.
La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza (punto 2) e le dichiarazioni di non possidenza (punto 3) devono essere rese in atto.
In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.
Tale conclusione trae fondamento dall’articolo 2 del Testo Unico Registro il quale, nell’individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra cittadini italiani e non italiani.
L’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza (cfr. circolare n. 1 del 2 marzo 1994, capitolo 1, par. 4, punto 5).
Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo stabilisce che “In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. L’ultimo periodo del medesimo articolo precisa che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
Nel caso di alienazione dell’immobile e di acquisto, entro un anno, di un’altra casa di abitazione in regime agevolato, l’acquirente può inoltre fruire di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto (al riguardo si veda il successivo paragrafo 8).
In ogni caso l’ammontare del credito non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto della nuova casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4).

1 Applicabilità dell’agevolazione al cittadino italiano emigrato all’estero
Il cittadino italiano emigrato all’estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia) può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione dello stesso sul territorio nazionale.
Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Con riferimento a questa particolare fattispecie, l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b).
In sintesi, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre, considerato lo status di emigrato, non si richiede la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.
La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di “Dichiarazioni sostitutive di certificazioni” (v allegato n. 3).
Per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.

2 REQUISITI SOGGETTIVI

2.1 Coniuge in regime di comunione legale
L’articolo 159 del codice civile, così come sostituito dall’articolo 41 della legge 19 maggio 1975, n. 151, recante disposizioni in materia di “Riforma del diritto di famiglia” dispone che “Il regime patrimoniale legale della famiglia, in mancanza di diversa convenzione stipulata a norma dell’articolo 162, è costituito dalla comunione dei beni …”.
La comunione dei beni, quindi, rappresenta il regime patrimoniale ordinario della famiglia.
Costituiscono, tra l’altro, oggetto della comunione “… gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali” (art. 177, comma 1, lett. a), c.c.).
Non tutti i beni, però, rientrano nel regime della comunione.
L’articolo 179 c.c., infatti, ne elenca alcuni che restano personali del coniuge (ad esempio, i beni di cui prima del matrimonio il coniuge era proprietario).
La comunione di beni è un regime patrimoniale derogabile dai coniugi con la stipulazione di una nuova convenzione (ad esempio, separazione dei beni).
In ogni caso, l’acquisto effettuato da un solo coniuge in costanza del regime di comunione dei beni riversa “ope legis” ed in ragione della metà i propri effetti giuridici anche a favore dell’altro coniuge.
Parimenti, per gli acquisiti rientranti nella ordinaria amministrazione, si verifica l’acquisto congiunto del bene anche qualora nell’atto di compravendita si sia costituito uno solo dei due coniugi in regime di comunione di beni.
Nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi (in regime di comunione di beni) possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro prima del matrimonio abbia acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.
La conclusione sopra rappresentata trova conferma anche nella pronuncia della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, laddove si afferma che: “…un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell’acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per l’intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l’unicità del trattamento tributario (…) si deve fare riferimento all’indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell’agevolazione.”
Detto principio è stato affermato dalla Suprema Corte anche nelle sentenze del 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21 giugno 2001,n. 8463.
In definitiva, l’acquisto di un appartamento da adibire ad abitazione principale da parte di un coniuge che si trovi in regime di comunione legale comporta l’applicazione nella misura del 50 per cento dell’agevolazione “prima casa” qualora l’altro coniuge non sia in possesso dei requisiti necessari per fruire del predetto regime di favore.
Se uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprietà), l’altro coniuge – quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, può beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.
Si ricorda, altresì, che:
– ai fini civilistici non sussiste la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza automaticamente ex lege;
– ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione c.d. “prima casa” sull’intero immobile trasferito viene espressamente previsto che entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste alla lettera b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis del Testo Unico Registro.
In merito alla dichiarazione prevista dalla lettera a) della predetta nota (ossia che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività …) si ritiene, in conformità ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 8 settembre 2003, n. 13085), che l’agevolazione compete, nei limiti del 50 per cento, anche se uno solo dei coniugi abbia reso la predetta dichiarazione.

2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato.
Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6).
Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.

2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l’agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge.
Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Registro, secondo cui ai fini dell’agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità “neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni …”, si desume infatti che per fruire dell’agevolazione “prima casa” non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.
Ricorrendo le altre condizioni, pertanto, con riferimento alla medesima casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:
– acquisto di ulteriori quote di proprietà;
– acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione;
– acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
E’ evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l’intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.9).

2.4 Requisito della residenza
Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, comma 1 e 2, del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento (cfr. circolare n. 1/1994 cap. 1, par 2, lettera b).

3 REQUISITI OGGETTIVI

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
Per fruire dell’agevolazione “prima casa” è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell’allegato n. 1).
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri “non di lusso”, l’agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” non rileva la classificazione catastale dell’immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i ” … simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione…”.
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare “di lusso” le abitazioni.
In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l’abitazione è considerata di “lusso” (ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a “ville”, “parco privato” (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso ” … le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto” (ad esempio: superficie dell’appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest’ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che “…l’articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata”.
Le caratteristiche che permettono di attribuire all’abitazione la qualifica “di lusso” possono essere rilevate sia dal contenuto dell’atto (come, ad esempio, la descrizione dell’immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l’imposta dovuta per la registrazione è determinata con l’applicazione dell’aliquota ordinaria.
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l’imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come “non di lusso” la casa di abitazione trasferita.

3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione “prima casa”
Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in esame ai cosiddetti “fabbricati rurali” idonei all’uso abitativo, si osserva quanto segue.
In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell’articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive integrazioni e modificazioni (v. allegato n. 4), disciplinante il “riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali”, un determinato immobile potrà qualificarsi come “immobile rurale” qualora ricorrano i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l’immobile non sia censito nel catasto edilizio urbano.
Ciò è in linea, del resto, con le modifiche apportate dall’art. 9 dello stesso decreto legge n. 557 del 1993, che ha disposto l’iscrizione “di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali … nel catasto edilizio urbano” che, pertanto, ha assunto la denominazione generica di “catasto dei fabbricati”.
Ad avviso della scrivente l’agevolazione “prima casa” trova applicazione anche nell’ipotesi di trasferimento di un “fabbricato rurale” o di una porzione dello stesso, purché idoneo all’utilizzo residenziale.
Questa conclusione trova fondamento nelle stesse disposizioni del d.P.R. 131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che disciplinavano in precedenza l’agevolazione, non consentono di escludere a priori dall’agevolazione la categoria dei fabbricati rurali.
Le disposizioni agevolative di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168, recante “misure fiscali per lo sviluppo dell’edilizia abitativa”, ne definire le condizioni di applicazione dell’agevolazione, rinviava alla legge n. 408 del 1949 la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili urbani, ossia a quelli censiti nel catasto edilizio urbano.
Era evidente, quindi, che, in quel contesto, l’agevolazione “prima casa” spettasse soltanto agli immobili urbani.
Questa conclusione, a seguito della modifica del quadro legislativo di riferimento,, ha perso il suo fondamento normativo.
Infatti, nella riformulazione della normativa in materia di “agevolazione prima casa” il legislatore, per individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più alla legge n. 408 del 1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel catasto edilizio urbano, ma fa riferimento agli immobili “non di lusso”, così come individuati dal D.M. 2 agosto 1969.
Conseguentemente, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’elemento dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale dell’immobile acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In conclusione, l’agevolazione in esame trova applicazione anche in riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste ultime non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo.
Ai fini della determinazione della base imponibile ed in particolare ai fini dell’applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all’art. 52, comma 4, del Testo Unico dell’imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato abbia perso il requisito della ruralità di cui al predetto articolo 9 del D.L. 557 del 1993 e che sia stato iscritto al catasto fabbricato con attribuzione di rendita (v. circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).
Si fa presente che per i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità il proprietario dell’immobile – o un suo legale rappresentante – è tenuto a presentare apposita denuncia per l’iscrizione nel catasto dei fabbricati.
L’omesso accatastamento prima della stipula dell’atto oggetto di registrazione comporta, ai fini dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione del criterio della “valutazione automatica” di cui all’articolo 52, comma 4, del Testo Unico Registro.
Conseguentemente l’ufficio potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune commercio.

3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
L’agevolazione “prima casa” spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969.
Già con la circolare del 1 marzo 2001, n. 19 si è avuta occasione di precisare che “qualora l’acquisto soggetto all’imposta di registro riguardi un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione purché in presenza di tutti i requisiti previsti”.
Il riconoscimento dell’agevolazione in parola anche per le abitazioni in corso di costruzione trova conforto anche nella costante giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Quest’ultima, infatti, seppur con riferimento alla normativa previgente, anche di recente (sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300) è tornata sull’argomento osservando che: “E’ ormai consolidato presso questa Corte il principio per cui in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” … spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad “abitazione non di lusso”, anche se tali benefici possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)”. Nella stessa sentenza viene altresì precisato che tale asserzione trova fondamento nella circostanza che “la legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato “destinato ad abitazione”, ovverosia strutturalmente concepito per uso abitativo, e non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell’acquisto …”.

3.4 Acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione “prima casa” spetta anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento all’applicazione dell’agevolazione “prima casa” prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all’acquisto di alloggi “… risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (…) nella tipologia degli alloggi “non di lusso”.
Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. “prima casa”, ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto precisato con riferimento al regime IVA nella circolare del 1 marzo 2001, n. 19/E, punto 2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005).
Resta fermo che in entrambe le suddette ipotesi l’agevolazione in esame spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa, ossia l’ubicazione dell’immobile, l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune.
Per quanto concerne l’ultimo requisito, quello della “novità”, in via eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi, nelle ipotesi in commento l’acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento dell’agevolazione “prima casa”.

4 NOVITA’ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”
Per fruire del regime agevolato “prima casa” l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di “… non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” (v. Tariffa, Parte Prima, Testo Unico Registro, art. 1, nota II-bis, lettera c).
La predetta dichiarazione va resa con riferimento a tutti gli immobili acquistati con il beneficio “prima casa”, ivi compreso l’acquisto di una casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione.
Infatti, l’intento del legislatore è di evitare un duplice godimento della agevolazione in commento, che si realizzerebbe, invece, laddove non si tenesse conto dell’agevolazione goduta in precedenza per l’acquisto dell’immobile da ultimare.
Ne consegue che risulterà mendace la dichiarazione di ” … non essere titolare … su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà … su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” resa dall’acquirente che, invece, abbia acquistato – fruendo dell’agevolazione “prima casa” – un’abitazione non di lusso in corso di costruzione.
La mendacità della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio in esame, con le conseguenze che si illustreranno nel successivo paragrafo.

5. DECADENZA
L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.
Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:
1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;
2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
4. alla novità nel godimento della agevolazione.
Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale.
L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.
Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).
E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.

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